Les impayés de charges sont la première cause de fragilisation des copropriétés. Lorsqu'un copropriétaire cesse de régler ses appels de fonds, c'est l'ensemble du syndicat qui supporte la charge — et parfois l'entretien de l'immeuble qui en pâtit. La loi offre pourtant au syndicat des outils de recouvrement efficaces, à condition d'agir vite et dans les formes.

1. La phase amiable : relance et mise en demeure

Avant toute action judiciaire, le syndic adresse au copropriétaire défaillant une relance, puis une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception. Cette mise en demeure est un préalable indispensable : elle fait courir les intérêts de retard et ouvre la voie aux dispositifs accélérés prévus par la loi du 10 juillet 1965.

2. L'article 19-2 : la déchéance du terme

C'est l'arme la plus efficace du syndicat. Si le copropriétaire ne régularise pas dans les 30 jours suivant la mise en demeure, l'article 19-2 de la loi de 1965 permet d'obtenir du juge la condamnation au paiement non seulement des provisions échues, mais aussi de l'ensemble des provisions à échoir du budget prévisionnel de l'exercice, ainsi que des sommes restant dues au titre des exercices précédents approuvés.

En pratique : une procédure bien menée sur le fondement de l'article 19-2 permet d'obtenir un titre exécutoire rapidement, là où une action classique au fond peut prendre bien plus de temps. Le tribunal judiciaire de Béziers vient encore, par un jugement du 19 mai 2026, de faire droit à l'ensemble des demandes d'un syndicat de copropriétaires dans ce cadre.

3. L'exécution : du titre au recouvrement effectif

Obtenir un jugement ne suffit pas — encore faut-il recouvrer les sommes. Plusieurs voies d'exécution s'offrent au syndicat :

Le choix de la mesure dépend du montant de la dette, de la situation du débiteur et de la solvabilité recherchée. Un accompagnement par un avocat rompu aux voies d'exécution sécurise chaque étape et évite les nullités de procédure.

4. Les frais : à la charge du copropriétaire défaillant

Bonne nouvelle pour le syndicat : les frais nécessaires exposés à compter de la mise en demeure (frais de relance, de mise en demeure, droits et émoluments) sont imputables au seul copropriétaire défaillant, en application de l'article 10-1 de la loi de 1965.

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Le cabinet ACTAH & Associés accompagne les syndicats de copropriétaires et les syndics de Béziers, Agde et de tout l'Hérault dans le recouvrement de leurs charges.

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Cet article a une vocation informative et ne constitue pas une consultation juridique. Chaque situation étant particulière, consultez un avocat pour une analyse adaptée à votre dossier.